土地法34-1之問題
最近在實務上遇到很多土地法34-1之問題，想試著寫一系列文章（給自己一個期許，呵呵！）
首先，土地法34-1是處理共有人間處分共有土地之條文，這個條文可寫一本書好好細說！
我們用一個實例題把難懂的條文簡單說明一下
假設甲、乙、丙三人共有一筆A土地，分別共有各1/3，甲死亡，其子為甲1、甲2、甲3，現在甲1、甲2和乙都有意願用600萬，將A地賣給第三人丁，但丙不同意，說價格太低，甲3說這是祖產，不能賣，請問怎麼將A地活用呢？
首先，要先知道，甲1、甲2、甲3、乙、丙間之法律關係是何關係，就如同住在一起的男女是登記夫妻關係，還是同居關係，關係不同自然影響後續的法律處理了！
這題中，有提到一個概念是分別共有，共有分兩種，一種是”分別”，一種是”公同”共有，簡單講，前者是”產權（按其應有部分）獨立分開”、後者是”產權公家，大家綁在一起”，後者最常見的是繼承，就是案例中的甲1、甲2、甲3。如何分辨公同共有還是分別共有，記得去看權狀或謄本中有關”權利範圍”部分怎麼寫！都會白紙黑字寫很清楚。
繼續往下講，分別共有和公同共有實際操作起來，有何區別呢？
實務上最容易遇到的，就是買賣時。一個土地若是大家的，若其中一位要賣土地是不是要先問過其他人？若要全部的人都同意才能賣，那會不會卡在一兩個很堅持不同立場的人，整個買賣就動不了？這就是土地法34-1在處理的。
這時候，法律基於地盡其利之土地活用目的，「土地利用與土地產權之結合」應優先於「保障少數共有人」，當然不希望一塊土地因為這樣就整個卡住，所以設計了一套民主機制，就是我們小時候常講”少數服從多數、多數尊重少數”，但什麼是”少數服從多數”?什麼是”多數尊重少數”呢？
以上面實例題為例子，
甲1、甲2和甲3是一組，因為他們是繼承甲的A地財產，甲1、甲2和甲3是公同共有關係。
而（甲1、甲2和甲3）、乙、丙之間，是分別共有關係。
現在，甲1、甲2和乙都有意願用600萬，將A地賣給第三人丁，但丙不同意，認為要賣800萬，而甲3說這是祖產，不能賣，這時候把不同意的人的身份確定出來，也就是丙是分別共有人，甲3是公同共有人。一個"分別"共有、一個"公同"共有，文字不同代表關係不同，自然不能一起處理。
先處理甲3，因為甲1、甲2和甲3是公同共有關係。
公同共有關係準用土地法34-1第一項到第四項之規定，所以有多數決之適用(見＊1)。甲1、甲2和甲3是繼承甲之遺產，依照民法第1138條和1141條規定， 甲1、甲2和甲3是同為第一順位繼承人，且按人數平均繼承，所以甲1、甲2和甲3三人，公同共有1/3土地之應有部分，甲1、甲2和甲3三人，各別有1/6之潛在應有部分（若這段不懂可以看其他網路資訊，或者…問律師），甲1、甲2同一立場，只有甲3一個人不同，所以同意票和反對票的人數和土地面積相比較，此時同意票和反對票的人數是2(甲1+甲2)：1(甲3)，同意人數過半(2/3)；而同意票和反對票的土地面積是2/6(甲1+甲2)：1/6(甲3)，同意面積過半(2/3)，這時候少數（甲3）要服從多數（甲1、甲2），所以公同共有之甲1、甲2和甲3間之意見統一了，就是600萬賣A地的1/3持份。甲3堅持要留A地1/3持份的祖產，是無力阻止的。
接下來再來處理丙，因為（甲1、甲2和甲3）、乙、丙之間分別共有關係。(見＊2)
承上，（甲1、甲2和甲3）之意見已經整合，就是同意600萬賣。現在看乙、丙，乙同意，但丙不同意，再來一次民主機制，同意賣的人是3人(甲1、甲2和乙)，不同意賣的人是2人（甲3和丙），比例是3：2，同意人數過半(3/5)；而同意賣的土地面積是2/3【(甲1+甲2+甲3)+乙】：1/3(丙)，同意面積過半(2/3)，所以公同共有人之間意見統一了，就是500萬賣A地全部持份。甲3和丙堅持不以500萬賣A地，是無力阻止的。
但甲3和丙利益真的被犧牲嗎?倒也不會，因為還有一道防線，就是”多數尊重少數”，這就是甲3和丙享有”優先購買權”，甲3和丙都有權利主張也用一樣的條件就是600萬買回祖產A地，由甲3或丙，百分之一百擁有這塊祖產A地。但若甲3和丙都有主張優先購買權，此時用抽籤的。總言之，只能有一位100%持有A地。
另外，實務上有人會教甲3或丙這種少數者撇步，比如設定地上權(見＊3)、或者新增製造同意方的共有人(見＊4)。這塊，我們下次再聊!
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＊1..共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；於公同共有準用之。（土地法第 34 條之 1 第 4 項）
＊2..部分共有人出賣共有物之全部 部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。（土地法第 34 條之 1 執行 要點第 10 點）
＊3..地上權人、典權人或土地承租人、耕地承租人之優購權應優先適用(土地法第34條之1執行要點第10點第7款)，也就是多數共有人依照土地法第34條之1規定，可以用多數決之方式將土地設定地上權給他人，少數共有人此時並無優購權之適用。
＊4..共有人間互為買賣應有部分，其他共有人不得依土地法第34-1第4項規定主張優先購買權。(尚有推敲之處)
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